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A penhora do bem de família do fiador em contrato de locação

Já há algum tempo o STF pacificou o entendimento de que o bem de família do fiador de contrato de locação pode ser penhorado (Tema 295), garantindo o pagamento de obrigações locatícias não cumpridas pelo locatário.


Porém, este entendimento é válido para locações RESIDENCIAIS, existindo, no que se refere às locações comerciais, precedentes no sentido de que o bem de família do fiador em locação COMERCIAL não pode ser objeto de penhora, como decidido em 12/06/2018, no RE 605.709/SP, de relatoria da Ministra Rosa Weber, na 1ª Turma do STF:


“A dignidade da pessoa humana e a proteção à família exigem que se ponham ao abrigo da constrição e da alienação forçada determinados bens. É o que ocorre com o bem de família do fiador, destinado à sua moradia, cujo sacrifício, com a vênia dos que pensam em sentido contrário, não pode ser exigido a pretexto de satisfazer o crédito de locador de imóvel comercial ou de estimular a livre iniciativa. Tal interpretação do art. 3º, VII, da Lei nº 8.009/1990 não foi, a meu juízo, recepcionada pela EC nº 26/2000.

A restrição do direito à moradia do fiador em contrato de locação comercial tampouco se justifica à luz do princípio da isonomia. Eventual bem de família de propriedade do locatário, vale recordar, não se sujeitará à constrição e alienação forçada, para o fim de satisfazer valores devidos ao locador. Não vislumbro, assim, justificativa para que o devedor principal, afiançado, goze de situação mais benéfica do que a conferida ao fiador (garante), sobretudo porque tal disparidade de tratamento, ao contrário do que se verifica na locação de imóvel residencial, não se presta à promoção do próprio direito fundamental à moradia.

Acrescento que, no caso de locação comercial, a imposição de restrições ao direito fundamental à moradia do fiador, por meio da penhora do único imóvel destinado à sua residência, tampouco se justifica sob o ângulo da proporcionalidade. A uma, porque a medida não é necessária, ante a existência de instrumentos outros suscetíveis de viabilizar a garantia da satisfação do crédito do locador de imóvel comercial, notadamente caução, seguro de fiança locatícia e cessão fiduciária de quotas de fundos de investimento (art. 37 da Lei nº 8.245/1991).

(...)

A imposição de limites à penhora de certos bens constitui conquista civilizatória, endereçada a assegurar o mínimo existencial. Admitir a penhora de bem de família para satisfazer débito decorrente de locação comercial, em nome da promoção da livre iniciativa, redundaria, no limite, em solapar todo o arcabouço erigido para preservar a dignidade humana em face de dívidas.”


Este entendimento não é pacifico, e será submetido ao plenário do STF que reconheceu a repercussão geral no RE 1.307.334 (Tema 1.127).


Existem bons argumentos contra esta possibilidade de penhora e a favor, prevalecendo no âmbito do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo o entendimento favorável à penhora.


Por aqui, aguardamos o pronunciamento final da nossa Suprema Corte.